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| 憧れのマイホームは今が買い時！？ マイホーム購入を検討している人には気になる「住宅ローン減税制度」。 なにかと話題になりましたが、今年以降は規模が徐々に縮小されていくた め、年内に引越ししたほうがお得といえるかも！ もちろん、ローンの借入 金額や金利、返済回数、所得税額によってお得度は違ってくるので、本当 に気に入った物件に出会ったときこそがマイホームの買い時。 まずは現在の住環境について見直してみましょう。  ＳＴＥＰ①見直し開始 |
 現在賃貸の方→住宅購入希望の方賃貸は更新月があります。一般的には２年に一回、１．２か 月分を納めるのが一般的です。では一年間にどのくらい家 賃は出て行くのでしょうか？最終的には年収から簡単な返 済比率を出していきます。ここで例に従い、１年の家賃代金 を算出してください。 例） １ヶ月家賃７０，０００円ｘ２４ヶ月（２年分）＋更新月 ７０，０００円÷２＝８７５，０００円 となります。 次に返済比率を算出します。 例）毎年会社からもらえる源泉徴収表の総合計が４５０万円の場合 ８７５，０００円÷４，５００，０００円＝０．１９４４４･･･ となります。要するに１９．４％が年収の中の住宅に関する 支出ということになります。平均的には２５％までは融資対象な金融 機関が多いですので、今よりもう少しあと２万円位は住宅費用の支払 を増やしても大丈夫という結果です。 ステップ②へ |
現在同居の方→住宅購入希望の方 同居にも様々な取り決めがあるでしょう。住宅に関しては一切お 金を払わなくて良い（光熱費・食費などは除く）環境や、一部を支 払ったりとそれぞれ違うでしょうが、現在希望しているのがマンシ ョンや一戸建て購入なら、いくらまでの物件が妥当なのかを考え ていきます。せっかく購入しても、これからずっと続く住宅ローンが 生活において苦しくなってくるのは必至の課題です。頭金をため ている人、そうでない人、年収から返済比率を算出してみましょう。 例）毎年会社からもらえる源泉徴収表の総合計が４５０万円の場合 ４，５００，０００円×０．２５＝１，１２５，０００円 となります。０．２５とは２５％のことで、１年間の年収の中で住宅 の支出金額のベストもしくはＭＡＸ金額ということになります。 年間１１２．５万円ですから１ヶ月に換算すると ９３，７５０円の支払までは可能と判断されるというわけです。 ステップ②へ |
| 現在ローン支払済・または予定→買い替え希望の方 現在残っているローン残額の有無が重要となります。買い替 えの場合、多くの都市銀行では新規の物件ローン申し込みの 際、残額を返済してからと言う条件が提示されることがほとん どです。万一残高が残っていて完済のめどが立たない場合、 新規のローンに上乗せして借り入れすと方法もありますが、返 済比率ＭＡＸまでしか借り入れは出来ません。 ではます返済比率を算出してみましょう。 例)残高０円・または完済可能な方 毎年会社からもらえる源泉徴収表の総合計が４５０万円の場合 ４，５００，０００円×０．２５＝１，１２５，０００円 となります。０．２５とは２５％のことで、１年間の年収の中で住宅 の支出金額のベストもしくはＭＡＸ金額ということになります。 年間１１２．５万円ですから１ヶ月に換算すると ９３，７５０円の支払までは可能と判断されるというわけです。 ステップ②へ |
現在ローン支払い中→買い替え希望の方 現在残っているローン残額の有無が重要となります。買い替 えの場合、多くの都市銀行では新規の物件ローン申し込みの 際、残額を返済してからと言う条件が提示されることがほとん どです。万一残高が残っていて完済のめどが立たない場合、 新規のローンに上乗せして借り入れすと方法もありますが、返 済比率ＭＡＸまでしか借り入れは出来ません。 ではます返済比率を算出してみましょう。 例）残高が仮に６００万円とし、新規ローンは３０年で組む場合 毎年会社からもらえる源泉徴収表の総合計が４５０万円の場合 ４，５００，０００円－（６，０００，０００÷３０＝２００，０００円） ＝４，３００，０００円 ４，３００，０００円×０．２５＝１，０７５，０００円 となります。０．２５とは２５％のことで、１年間の年収の中で住宅 の支出金額のベストもしくはＭＡＸ金額ということになります。 年間１０．７．５万円ですから１ヶ月に換算すると ８９，５８０円の支払までは可能と判断されるというわけです。 ステップ②へ |
ＳＴＥＰ②具体的に家族で希望を出し合ってみよう。| マンション派のメリット（新築・中古） マンションのメリットは ＊立地条件の良さ ＊管理体制 ＊個人メンテナンスが最小限である （リフォームなど） ＊手ごろな金額 と言うことではないでしょうか？ 一戸建てに比べ、火災保険料や地震保険なども僅かでしょうし 土地代金もかかりませんので、一戸建て購入に比べ、 多少なりとも代金は安く済むはずです。 |
一戸建てのメリット 一戸建ては夢の夢？メリットは ＊自分の城が自由に使える ＊後世に渡せる資産価値を持つ ＊自由設計 ＊生活の自由 などが挙げられます。 小さくても自分の城が持ちたい！そんな人は やっぱり一戸建ては諦めたくありませんよね。 |
| マンション派のデメリット デメリットはズバリ資産価値の低下です。 ＊資産価値の急激な低下率 マンションは新築で購入しても数年で資産価値は半額になって しまいます。急下落はせず、前年の９５％程度にとどまるゆっく りと下降する土地と比較にはなりません。ですので売却する時 驚きの価値になっているでしょう。しかし、売却する予定が完全 にない方は問題なしです。 |
一戸建てのデメリット デメリットはいくつかあります。 ＊土地・建物両方の固定資産税 ＊小さい土地ならではの車庫の確保 ＊建築のための諸経費 ＊最高支払金額 など、結構たくさんあります。 しかし、土地にそれほど執着しなければ 新築マンションと変わらない金額で購入できる可能性 はあります。 |
ＳＴＥＰ③新居に住むまでの総合計金額（＝総予算）を分かっておく！| マンション派（新築・中古） |
一戸建て派 |
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| 本体価格 消費税 オプション代金 駐車場関係 管理費関係 ガス 水道加入金 売買契約書印紙代 不動産取得税 抵当権設定登記費用 金銭消費貸借契約書印紙代 融資手数料 火災保険加入金 団体生命保険加入金 保証料 照明器具代金 カーテン代金 エアコン代金 家具代金 引越し費用 その他 |
28,000,000 1,400,000 1,000,000 －ーーー（場所によって） －－－－（契約内容によって） －－－－（契約内容によって） 200,000（場所によって） 15,000 480,000（評価額によって） 190,000（司法書士報酬と 評価額によって） 20,200（金融機関によって） 31,500（金融機関によって） 250,000（金融機関によって） 250,000（金融機関によって） 400,000（金融機関によって） 250,000（平均このくらい） 300,000（平均このくらい） ーーーー（契約内容によって） 500,000（平均このくらい） 100,000 300,000 |
本体価格 消費税 オプション代金 付帯工事代金 給排水工事代金 水道加入金 ガス工事代金（都市・PL） 外構工事代金 建築工事請負契約書印紙代 不動産取得税（建物） 抵当権設定登記費用 建物表示登記代金 保存登記代金 金銭消費貸借契約書印紙代 融資手数料 建築確認申請代金 土地代金 土地仲介手数料 所有権移転登記代金 地盤改良代金（必要に応じて） 火災保険加入金 団体生命保険加入金 保証料 つなぎ金利 照明器具代金 カーテン代金 エアコン代金 家具代金 その他 |
１３,000,000 650,000 1,000,000 850,000（メーカー場所によって） 400,000（場所によって） 150,000（場所によって） 100,000（場所によって） 1,000,000（程度によって） 15,000 0（評価額によって） 190,000（司法書士報酬と 評価額によって） 80,000 30,000 20,200（金融機関によって） 31,500（金融機関によって） 250,000 15,000,000 513,000 100,000 ーーーー 0（金融機関によって） 0（金融機関によって） 0（金融機関によって） ８0,000（平均このくらい） 300,000（平均このくらい） ーーーー（契約内容によって） 500,000（平均このくらい） 100,000 300,000 |
| 総予算合計金額 | ￥33,686,700 | 総予算合計金額 | ￥34,659,700 |
ＳＴＥＰ④最終シュミレーション| マンション￥33,686,700は買えるのか！？ | 一戸建て￥34,659,700は買えるのか！？ |
| ２５年ローン金利２％の場合毎月定額払い １年間の支払金額 1,374,417円 1ヶ月の支払金額 114,535円 返済比率 30.54％ ２５年は難しいかも ３０年ローン金利２％の場合毎月定額払い １年間の支払金額 1,145,348円 1ヶ月の支払金額 95,446円 返済比率 25.45％ 妥当な返済期間でしょう ３５年ローン金利２％の場合毎月定額払い １年間の支払金額 981,727円 1ヶ月の支払金額 81,810円 返済比率 21.81％ ゆとりある返済ができます |
２５年ローン金利２％の場合毎月定額払い １年間の支払金額 1,4,14,116円 1ヶ月の支払金額 117,843円 返済比率 31.42％ ２５年は難しいです ３０年ローン金利２％の場合毎月定額払い １年間の支払金額 1,178,430円 1ヶ月の支払金額 98、202円 返済比率 26.18％ ほぼ妥当に近い返済期間でしょう ３５年ローン金利２％の場合毎月定額払い １年間の支払金額 1,010,083円 1ヶ月の支払金額 84,173円 返済比率 22.44％ 妥当な返済ができます |
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